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商品訊息
 

作  者:謝比得
類  別:商業理財
出  版:星吉家創意不動產顧問
出版日期:2011年12月
語  言:繁體中文
I S B N :9789868782006
裝  訂:平裝

定  價:NT$250

狀  態:已下架

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內容簡介

 
 
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內容簡介

序 / 導讀

試  閱

作  者

   
 

搞懂資金運用遊戲規則,讓你的銀行資源「最大化」!
買車、買房、成家、創業……人生處處都需要金錢,沒有銜著金湯匙出生的多數人選擇「向銀行借錢」,卻因搞不懂貸款的遊戲規則,花了許多冤枉錢還不自知!

迷思一:我要用現金買房,不要向銀行借錢!
(這是很多上班族的夢想。先別談可能性,但你可知道,在理財行為上,這可能不是最理想的選擇)
迷思二:我貸款的利率是最划算的???
(貨比三家不吃虧,是自小不變的道理,但真的比了三家後就不吃虧了嗎?)
迷思三:從小到大都是跟這間銀行往來,找他們貸款準沒錯!是這樣嗎?
(習慣容易壞事;你沒聽過「最親的人傷得你最深」這句話嗎?)
迷思四:行員說我條件不是很好,在他們家貸款已經是最好的條件了,換其他家銀行也是一樣,只會更差!
(「恐嚇」對於不懂的人最有效,對你有效嗎?)
迷思五:行員滿口專業術語,都聽不太懂,看他一副老實樣,他應該不會騙我吧?
(以貌取人??拜託,你在簽一份跟著你二十年價值上千萬的合約欸!!你瘋了嗎?)
迷思六:貸款沒什麼大學問吧?報紙,網路做做功課就好了。哪有什麼大不了!
(不懂裝懂,在任何交易裡死的都最快!)

坊間許多有關金融風暴議題的書籍充斥在大大小小的書店裡,多半是暢銷書籍,那麼多學者出版對經濟,銀行,全球金融環境批判及分析的書籍,雖然閱讀完,感覺頭頭是道,但闔上書本後究竟能幫助我們一般老百姓什麼?一直是個疑問;就像一本書告知你抽菸有什麼壞處,舉出什麼什麼科學研究指出、交叉分析後得知、某健康專家建議……看完後雖然很有道理,但還是想抽菸。一本擔心全球經濟會崩盤的書籍,為什麼不在最源頭的地方就開始教導人們開始怎麼怎麼做,或許會比講的頭頭是道來的有意義的多。

有鑑於此,筆者動了想出這本書的念頭,雖然全球的金融環境絕非單一環節便能解決,不過,與其擔心消費金融此環節出了問題,不如教大眾怎麼面對這個可能是一生中只會碰一次的事情——銀行貸款(loan)。也唯有讓消費大眾清楚明白他自己如何與銀行打交道,才不會發生原本5%就能解決的銀貸,在知識不透明的情況下,硬是用15%的利率來草草了事,到後來還款壓力太大,還不出貸款,逼得走上絕路,一連串的類似的事件導致產生所謂的金融風暴(多年前的雙卡風暴便是如此),有鑑於此,筆者期待透過本書的傳達,能讓一般上班族或消費者對銀行有多一層的認知。

這是一門學校沒教的科目,卻和出了社會的每個人息息相關,舉凡買車、買房、生兒育女、子女就學補助、創業資助、投資……等,貸款充斥在我們的生活之中。

   
 

在好幾次的演講會上,多半中年以上的聽眾大多在一開始聽講時會有雙手環抱胸前,翹二郎腿的狐疑跡象,但隨著知識內容不斷地傳達到他們耳中,這樣的反應也都一一減少。其實,人們會相信他們眼中看到的及以往經驗的,我也是,但這很容易會掉入主觀的意識中;在投資或買房時若大眾也是以主觀的看法去看待房市,或相信你認為是專家外型的房產名嘴,那麼投資失利或買不到好房子的機會大增是可想而知的。在我課程裡學習的學員,我常常會一開始就建議他們當作我不存在,看不到我,但聽的到我的聲音。雖然這聽起來有些可笑,但若是這能幫助各位習得正確的房產概念,那麼有何不可?

研究、投資及演講相關房產內容多年,我發現台灣大眾對房地產的觀念及知識是相當薄弱的,尤其是銀行貸款這方面,但往往大多數的民眾卻要以這相當薄弱的房產及貸款觀念去從事可能是一生中最大金額的消費,這是讓我一直百思不解的。縱使在買房前一個月試圖在網路上或報章雜誌裡惡補資訊,或即使花了半年的時間但錯過買房的好時機,在我看來都是相當冒險的事。回想筆者我的第一間房是花了我1~2年的時間幾乎天天看房子的狀態下才買下的,到後來還是發現自己疏忽了一些因素,好在並不是致命的問題。

坊間許多房產投資教學主張的是教你如何買房投資,但,讓我疑惑的是,應該是每個需要買房子的大眾都該學習買房應有常識,它不該是投資客的專利。再者,你只要買對房子,房價漲是必然的,何必搞得好像買房會賺錢就是炒房那麼沉重呢?應該是人人買房置產都會賺錢才對不是嗎?

在曾經經手和協助親友省錢購買不動產的金額達數億元下,現在我希望能透過教學及出版將經驗所學無私地交給大家,希望幫助大家省錢買房,輕鬆成家。

   
 

Chapter 1 上班族得懂的銀行 It’s all about bank

成為銀行眼中真正的好咖!

多年前,筆者還是一般的上班族,有一次去某外商銀行開戶。走到櫃台後,跟行員說:「小姐,我要開戶。」只見那位行員四平八穩地坐在椅子上,似乎受過完整訓練般地上下打量了我的衣著後(筆者平時喜歡穿「非常休閒」的服裝)接著說:「先生,不好意思唷,我們這裡是貴賓理財中心(口氣中帶有輕飄飄的感覺),若您要開戶請到其他的分行去辦理。」這時我心想「冷涼卡好咧,這麼瞧不起人喔。」頓時我就問,那麼在你們這邊開戶要多少錢?(因為其實我不想再跑了,在台北開車跑來跑去的真的很不方便,所以索性隨口問了一下)。不過不問還好,問了,又遭到第二次的猛烈羞辱砲火攻擊;對方用斜眼看了我一眼,說道:三百萬。

我心裡想,誰會帶這麼多錢在身上要開戶啊(當然是可以用轉帳的啦),說完正轉身要離開,就看到那位櫃台行員馬上起身,表情突然180度大扭轉,嘴角向上拉開,很大聲的向我身旁的一位穿著珠光寶氣的太太打招呼:「李太太午安,今天有什麼要為您服務的呢?」

其實,我相信有許多人,會認為那是有錢人的遊戲,反正我也碰不到。當然我們是可以不用做到像那位李太太般的感覺,但是你可知道,一般人和李太太在做同一項貸款時,行員的態度不說,你可知道一筆貸款可省下多少錢嗎?手續費免、開辦費免、信用保險費免、利率再少1~2%、寬限期無限延長……一筆一千萬的房屋貸款,支出的成本可能就會差到一百萬到兩百萬之譜,結果是有錢人更省錢,可憐上班族更花錢。

或許你會抱怨,我就注定要當上班族,怎麼當A咖啊?這邊要告訴你,有些事情在你還不是有錢人之前,還是能做得像是個A咖般,譬如說,
一、想辦法辦張白金卡或以上等級的信用卡,常用信用卡消費並準時繳款。
二、如果你的戶頭常常月光光,那麼你貸款時也會心慌慌。保持你戶頭裡(乙存),維持一定的水位,至少要5~6位數,每個月的收支比,漂亮一些。
三、想辦法做定存,讓銀行認為你是個低風險的人。
四、想辦法擠身進入知名的百大公司企業。
五、就算不是什麼知名的大公司,也要有穩定工作的感覺。筆者一位高職畢業的朋友,在某一不知名的製造業做機械工程師近9年之譜,從未換過工作。有一次他想做信用貸款來投資一些金融產品,他的貸款條件竟然比一個百大企業,工作一年的竹科工程
師還要優。

Chapter 5你的錢就是這樣消失的!一個銀行不願透露的利率祕密

我們有時候會接到銀行打來詢問有關是否有貸款需求的電話,大概十次有九次我們都會說,我不需要(有時你根本不知道他要推銷什麼)、我沒空(可是你明明在辦公室打瞌睡)、我在開車(其實你在玩facebook)、我很忙(大多都在裝忙)或是好一點的你會說:「我現在很忙,你等會再撥。」然後你就會很不小心的同一支電話打來都剛好沒接到。雖然這麼講,筆者也跟你們一樣曾經當過這樣的客人。

不過筆者有一次興致來潮,只要打來問貸款的我一定會把他給聽完(縱使是我在內急,那通常會有室內回音的背景音樂)。經過多次電話貸款銷售的洗禮,筆者發現有些通訊貸款的內容是有很大問題的。那通常是聽起來極不合理的貸款利率。讀者看過之前文章後,大概會對所有的貸款產品的利率會有所印象,倘若出現一個無擔的產品,但利率卻遠低於有擔的產品,那麼裡面可就大有文章,對岸稱為「有戲」(畢竟沒人會做賠錢的生意)!通常最容易理解的就是前低後高的利息(應該是說前非常低,後非常高)。

譬如說;前一陣子永瘋出的一個貸款產品1.66%的小額信用貸款,前六個月固定1.66%的利率,可以隨時還款,不用綁約。但如果你六個月之內沒辦法還款。除了高的嚇人的手續費之外,後面的利率也會相當貴驚人。就官方網站所公布的資訊來看,第七個月起的利率將會變成4.38%~11.99%,若不注意,這筆的貸款後續負擔將會變得非常沉重。雖然利率調整還是有寫出來在廣告DM上,但是卻是用小到一般人都懶得去看的字體。其實這還算是有良心的貸款,比較么壽的是直接用電話行銷,你的決定就在電話溝通的一來一往當中。有一次,某銀行的通訊貸款專員撥電話到我手機,想要向我推銷產品……
(電話鈴響)~鈴鈴鈴
筆者:喂~
行員:請問是甘穎陽,甘先生嗎?
筆者:我是,請問你哪裡找?
行員:甘先生您好,這裡是花錢銀行,敝姓錢,編號54068(挖系您老杯),很高興通知您,甘先生您是本銀行所挑選出來的貴賓狗,噢不,是貴賓,這裡有一個很棒很優惠的貸款服務,不知您最近有沒資金的需求?
筆者:嗯~怎麼個優惠法?
行員:嗯,是這樣的,由於你是本行的貴賓……
筆者:嗯,是貴賓狗吧……
行員:呵呵,甘先生您真幽默,沒有啦是這樣,現在我們有針對優質客戶提供一個優惠貸款方案,小額貸款,您若是最近有投資的計畫,我們借您十萬元,每個月只要付給銀行利息250元就好了。這十萬元可以在最近的股市多頭行情幫您賺到很多錢……
筆者:需要手續費嗎?
行員:喔,我們會酌收1,500元手續費。
筆者:那麼這樣利率是多少?
行員:你借十萬元,每個月的利息只要250元,那就是3%囉。
筆者:多久要還?
行員:每個月分期攤還,12個月還清。
筆者:那這樣怎麼會是3%?
行員:?怎麼不會是3%?先生,你怎麼算的?
筆者:那你怎麼算的?
行員:250元X12÷100,000元,不是3%嗎?那你怎麼算的?
筆者:是跳針嗎?
筆者:若是每個月利息250元,本金也要每個月償還,本金逐月遞減的狀況下,利率是逐月上升的,就我掐指一算(其實筆者以前就已算過類似的問題了),這樣的年利率應該是9%多吧,再加上手續費應該就快10%了。
行員:你……你……你~(倒退三步後開始口吐鮮血左右噴灑←這段是筆者腦海中參雜星爺電影情節的幻想)
行員:先生,這是一個很好的貸款方案,我們只是提供給您參考(此時口語帶有不悅),你可考慮看看。(說完,掛掉)
筆者:……

這是一個比較明顯的特殊例子,再者,也不是所有的銀行都玩這招,但玩數字遊戲或不對等的資訊溝通,通常倒楣都是可憐的消費者。
以下;我們將還原剛剛上述案例,3%打回9%原形的過程…請看以下範例。

以上內容節錄自《合法搶銀行來買房》謝比得 著/白象文化出版
更多精彩內容請看http://www.pressstore.com.tw/freereading/9789868782006.pdf

   
 

謝比得

畢業於美國密蘇里州,主修MBA,土生土長的台灣人。
回台灣第一份工作就很幸運的在百大企業當起科技新貴,由於深感「努力工作」卻換來「爆肝」的後果,於是毅然決然轉戰致力於房地產投資的研究,指導過數百位學員省錢買房,經手輔導過數億的地產投資,擁有與上百位仲介和銀行的交手經驗。集結所學、無私地分享給各位讀者,是作者出版本書最重要的目的。

 
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