◎繼第一冊上市大受好評，應讀者期盼，作者持續書寫不輟，嘉惠讀者。
◎以少見於同類書籍的角度論述房產產業，同時以十數年第一線代銷的工作資歷，不藏私地分享客觀又真切的經驗，頗具專業知識。
◎用文字記載房地產人生征戰實錄，真誠、清晰、理性，不嘩眾取寵；中肯、客觀、深入淺出，能讓業界及消費者快速了解房地產各個面相。

★近40位各行各業讀者撰文推薦，中立客觀的精闢分析、精準地圖圖解、用心的說明與介紹，令人獲益匪淺，甚至，有溫度的文字，在人生很多迷惘時候，都很受用。

作者誕生及成長於一個與不動產相關的環境，耳濡目染房市生態圈近三十年，
總感人性現實與無奈，空虛與利益交雜，似乎很難尋求到真實的自我，
但若想實踐理想，財務自由，不動產代銷又是一個不能被忽視的平台。
如今，這本房地產人生征戰實錄就在眼前，貼近於現實狀況的一切所有，
淺顯易懂，同時帶有專業領域的深度，不管是業者、買家，都值得擁有，
看完書之後，人人都可以成為房地產的大贏家。

在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的更改，也都在我們的生活中如影隨形。

購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生必需品消費中佔最大宗的資金量體，若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。

做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。

本書為從事不動產代銷十餘年經驗匯集。一本自述式的雜記。
秉持中肯客觀原則，沒有任何立場。

如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。

如果你是個正在這個行業打拼的一份子，你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。


更多精彩內容請見
http://www.pressstore.com.tw/freereading/9789865526658.pdf

從事不動產代銷十餘年來的經驗，這是一本自述式的雜記。
沒有任何的立場，只秉持著中肯客觀的原則。
如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，也許你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。
如果你是個正在這個行業打拼的一份子，也許你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。
在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的令改，也都在我們的生活中如影隨形。
購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生消費必需品中占最大宗的資金量體，而若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。
相對地，不動產如今也成了人們投資理財的重點之一。
如果我們都能對這樣的市場充滿足夠專業度的了解，那你不會做錯決定，更可以因此放大資產，改變人生。
在資訊與科技快速發展的時代，往往許多觀眾會受到特定媒體或名嘴帶風向，但如何在不動產的世界中，堅定自己的信念，有能認定現實是非的判斷力，是很重要的事情。
我們可以從此作品之中探尋正確的觀念與邏輯，以求一個正面且不消極，沒有過多的主觀或極端，從平衡中來看待與面對房市。
不需要灑狗血的主題，也不用刻意去使用吸睛的話術，那種誇而不實的包裝，以點概面的偏頗，並非正確的務實之道。
市場不是你與我說得算，未來也沒有任何人可以預知，但是時間卻不會為你停下，鐘擺也不可能因你的後悔而往回盪。
做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。
無論你是哪一種立場，希望各位都能喜歡這樣的作品。
也期待你們都能買到自己所喜愛的房子，也祝福每一個正在這行業中努力生存的人們都有好成績。

〈增加的房價哪裡去了〉
值得思考的問題，房價不斷上漲，這些增加的金額去哪了？
最簡單的例子；當雞排漲價的時候，老闆總是能很清楚的告訴你理由與原因，也能跟你好好解釋這錢到哪去了。
那麼房價呢？
這麼複雜的大宗建築體產品，到底這些錢，是進了誰的口袋，還是你以為只單純進到了建商或投資客荷包？
首先來看不動產的原物料，土地。
當地價不斷上升的過程中，誰是既得利益者？
一個是無本持有的地主，另一個是中間轉手的新地主，最後一個就是政府的稅金了。
所以在房價增值過程中有將近六成的金錢，都進了這三者的口袋之中。
而建設加工的層層發包，從製造基礎的原物料包含著水泥、鋼筋、人事、能源、技術、建材等等，這部分的上游成本隨著時間增加，如同上述的雞排一樣。
所以在房價不斷上漲的兩成金錢則是進到了這些產業中，但他們有因此多賺嗎？
其實沒有，因為上游之上還有成本源頭，直到最上層。
這也是最關鍵也最重要的觀念；當成本上升的過程中，所有的環與扣的利潤比是沒有變的，既沒有增加，也會盡量不因此縮水。
那麼最後的兩成資金，才會進到了投資客或買方的荷包裡，這算是市場機制所決定的。
如果加一元沒人買，它也就會回到原價。
如果有人買，那市場也會一直挑戰到上限能多少，於此這就是最後房價增值的理由。
綜歸結論，對於房市漲跌，必須客觀理性的判斷與看待。
漲與增值一定有它的理由。
跌與降價也會有它的原因。
假設房市行情增加了10萬／坪，以此類推。
其中就有6萬／坪是跟土地相關，也與區域的發展影響有差，因為可開發建設土地越來越少，地主與政府因此從中不斷增加收益比例。
住的人口越多、越熱鬧、越方便，地價就越貴。
而2萬／坪則是跑去了環環相扣的原物料中，其上下游間的連結令這些成本以滾動的方式增加累積起來。
這也代表了整體社會與經濟結構是不斷在通貨膨漲著。
因此才有了所謂﹁抗通膨﹂的投資方式。
將已知未來會變薄的現金轉成了會漲價的成本，不動產也就成了最理想的理財與存錢工具。
最後的2萬／坪就是進到了你我所決定的市場，這也是整體供需面信心與保守之間拔河的勝負證明，換言之當你發覺房價越來越貴的時候，其實並非都是賣方無理漲價，而是買方越來越能接受這樣的行情與成本。
當然你也可以選擇不接受房市，但如果你很了解這中間金流運作邏輯的時候，就會發現其實無理的拒絕買房也等同於是跟自己未來的人生資產說再見。

【當房價上漲與景氣一片樂觀的時候，全民皆贏，不僅是地主、建商、或你與我。當房價崩盤的時候，全民皆輸，任何一個連鎖相關的單位，都不會因此得利。】


〈預售屋與貸款成數的優勢〉
預售屋的制度，台灣可謂是全球先驅，沒有房子的實體就可以交易這件事，在世界各國上並沒有這樣的文化與接受度。
而在中國大陸的預售屋，可是在簽約階段就得要撥款開始付利息了，也就是房子還沒蓋好你就在繳房貸。
但台灣的預售屋卻不是這樣的本質。
我們做這制度的目的，主要是為了降低購屋門檻，令更多人可以買得起房子，或者是要讓建案更好賣與令建商周轉更快。
當然即便如此，也非全台縣市的買方都能接受。
比如許多城市若以預售方式推案的話反而銷量極差，久了這也就成為一種房市指標。
能賣預售的地方普遍都是房市較為熱絡的區域，消費跟收入水準與認知層次也會比較高，同時這也是一級戰區的代表。
預售屋對於賣方而言，也是一個多方位的牛肉銷售手段。
因為沒有實體，透過接待中心與樣品屋，各種輔銷工具與促銷策略，用設計及話術去賣未來的夢想跟藍圖，進而刺激房市的熱鬧，如果哪一天預售屋完全在台灣消失了，那整體房市成交量可是會腰斬的。
而且這樣買方就再也沒有低門檻付款購屋的管道了。
配合預售最重要的條件就是貸款成數。
自金融風暴之後的不動產環境，預售屋也成了熱手的投資工具，但並非等待到交屋才賣，而是透過換約來回收效益。
這樣的投報算法，則大幅減低了自備成本，與新成屋跟中古屋比較起來，預售買賣需要準備的資金遠低於後者的一半，同理也能放大槓桿買更多會總價更高的房子。
如此貸款成數就非常關鍵。
在次級房貸爆發以前，市場上甚至還有全額貸的套房。
想想，如果你買間預售屋不用付半毛現金，這樣的產品能賣不好嗎？
這樣的房子你會不想買、會不投資嗎？
撇除掉客戶到底負不負擔的起的問題，最少這樣會令許多人趨之若鶩的搶購，以此類推，那麼是否貸款成數越高就越好越有利呢？
一般建案的預售期大多至少需要個將近兩年的時間。
這過程中無論是經濟景氣、區域發展、機能環境、或是自己的財務狀況，都可能會有變動性，也許變好，也許變差。
但無論如何能在預售期能少拿多少現金，相對買方就保險多少。
理論上而言，貸款成數設定越高的建案，建商風險越大。
不一定在於預售賣方能回收多少資金，而是擔憂著買方因為超低自備而帶來未來無法交屋的麻煩。
所以多半業主不願意配合超低自備的原因在於此。
那麼貸款比例這麼高，成屋時真的貸得出來嗎？
這是之後的問題，無論建商用何方式配合你將產權擔保到合約承諾的成數，最後還是要看買方的個人條件來放款。
如果屆時貸款不足的部分，你還是要想辦法補齊差額。
也許建商可以無利或小利借你，但要知道一個重點，那就是房子你已經買了，所以這也是把「先求有」的策略運用到極致的方式。
建案業績先跑了再說，後面的問題後面在解決。
沒錯，景氣不好時，房子就是要這樣賣。
當然，景氣大好時，能這樣搞會賣更快。
如果自備預算沒那麼多時，請選擇預售屋，也請優先選擇高貸款低自備的預售屋，因為你也必須先求有。
有人說預售屋是賣未來的行情，是對也不對。
有人說預售屋的房價基期較低，是不對也對。
預售屋的成本是以﹁當時﹂的地價與造價而來訂定售價的，因蓋房子需要時間，而歷史也總是見證了時間會讓房價空間有條件上漲。
所以以成本而言，預售屋是賣「現在的行情。」
以房價基期而論，預售屋是賣「時間的空間。」

【預售屋可攻可守，在一片荒涼的重劃區買新成屋是很乾的一件事，在成熟的機能區域買新成屋是縮短折舊率的期限。預售期越長，保本與增值空間越大，因為時間在走，環境在成長，需求也就越大，機能自然越熱鬧，房價也就這樣水漲船高了。】

以上內容節錄自《丁丁的房產人生雜記2》丁丁◎著．白象文化出版
更多精彩內容請見
http://www.pressstore.com.tw/freereading/9789865526658.pdf

丁丁／丁士鴻

生於一個與不動產相關的環境與成長，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，淋淋在目。
很難忘卻，也根深蒂固許久，也因如此，個人並不喜歡這個行業體系，總感人性現實與無奈，空虛與利益的交雜人生，似乎很難尋求到一個真實自我。
但若想實踐理想，財務自由，不動產又是一個不能被忽視的平台，於是告誡未來的自己，請在年紀尚輕時，就定位一個人生目標來努力吧。
當沒有人教的時候，請偷學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潛沉。
我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，用文字呈現給大眾，這是一種真實，也是另一段有趣的旅程。