加入國際資本家的第一步！靠東京的房租收入在台灣輕鬆養老！

你可能不知道，同樣的物件，日本的房租收入是台灣的2.5倍！

終於等到機會了，自1990年代日本泡沫經濟後，東京的房價不再高不可攀，開放的投資市場與健全的租賃管理制度，讓遠在台灣的你也能安心享受國際自由金融的好處！

長期觀察日本社會變化及多方蒐集日本不動產市場資訊的作者，有感於高齡化社會的來臨，以及其長年參與並比較各項投資工具所累積的心得，毅然決定到東京投資買房當房東，並將其過程毫不藏私地分享給讀者。

本書分析到東京當房東的優勢與避險的方式，並積極鼓勵讀者鎖定可以細水長流、風險最低、收益最高的「小套房」物件，從投資區域、選房撇步、買房過戶、租賃公司的選擇標準等一一詳細說明，步驟清晰完備，為台灣人到東京當房東必備的SOP！

日本長久以來就名列國人最喜愛的外國旅遊或理想外國居住地點的第一名，其理由已不需要再多費唇舌去說明了。但在其諸多優點的背後，就是外國觀光客所一直詬病的高物價。享受高品質就是要付出高價格這點，已成了訪日的外國觀光客所普遍接受的必要之痛。
其實，以上的觀念已經不對了。目前的東京物價可說是已跌到了谷底中的谷底( 日本其他城市當然是更低)，大部分的物價已經跟台北市接近，甚至更低了。在寫作本文的時點，日本一碗吉野家牛肉蓋飯的價格竟然只要270 日圓，以現在的匯率計算，僅是97 元新台幣，足足比我十多年前留學日本時便宜了四成！
去日本出差時，常投宿的新宿華盛頓大飯店，最近一個晚上竟然只要4,600 日圓。此飯店非所謂的膠囊旅館，也非詭異的愛情旅館，而是擁有1,600 多間客房，位於新宿新都心的摩天大樓群中，房間窗戶正面對的就是東京都廳的大型旅館。離最近的地下鐵車站只要走路5 分鐘，到JR新宿站也只要走路8 分鐘的地方。
請問在台北市這樣的旅館，1,600 元台幣找的到嗎？
當然，不可否認物價變得如此便宜，有一部分是跟2007 年開始日幣大幅升值，使進口的貨物相對變得便宜有關，但最大的因素還是因為日本自1990 年代泡沫經濟破滅後，政治及經濟上的長期欲振乏力。而對於將來的生活充滿疑慮的日本國民，只好持續地勒緊褲帶過日子，造成通貨緊縮。最後因為大家不敢花錢，使得商家只好一再降價求售了。這樣沒完沒了的惡性循環，就讓我們終於等到機會了。
日經指數在1989 年封關時的史上最高點是38,915.87 日圓，九個月後的1990 年10 月1日竟然一度跌破20,000 日圓，幾乎跌了一半。
東京不動產泡沫崩潰開始於1991 年的秋天左右。在此之前，泡沫經濟的最高潮是三菱地所公司買下了位於美國紐約的洛克斐勒中心而名噪一時。泡沫經濟巔峰時的東京山手線內環土地，價格經計算後，竟然比全美國的土地價格還高。隨後因大藏省對於銀行下達了放款的「總量規制」，多年累積下來的種種不合理終於在一夕間爆發，土地價格一下子就被打回原形。
20 多年前有許多唯恐買不到房子的初出社會上班族，及打算「投資」的菜籃族，向銀行貸款貸到極限，爭先恐後地湧入房市。20 多年後已邁入中年或老年的他們，有許多還在為收拾當年的殘局而奔走。當年想方設法所買的房子，在這二十年來有的竟然只剩當初幾分之一的價格。東京尚且如此，其他的如大阪等大都市就更糟糕了。更別提鄉下的一些所謂度假村、溫泉區等物件，現在簡直已到了拿錢請人去住（有的地方政府真的會出補助金鼓勵國內移民）也沒人要的地步了。（這個類似的場景前幾年同樣地也在美國上演了，名曰：「次貸風暴」）。
日圓升值也是日本不動產一蹶不振的原因之一。因日本人受過泡沫經濟的教訓後，不再把不動產當作是主要的投資標的，而多以外幣操作（FX）當成主要的「全民運動」。此外，日本有許多上班族都打算退休後以有限的國民年金，移居到生活成本較低廉的東南亞國家安享退休生活，故目前的日本不動產可說是正處於「爹爹不疼、姥姥不愛」的情況。
給日本不動產最後一擊的是2011 年3 月11日所發生的東日本大地震所造成的核電廠幅射外洩的問題。這個比前蘇聯的車諾比爾核電廠事故都還嚴重的事件，讓號稱地球上最勇猛、最生冷不忌的中國大陸炒房團都暫時地休兵了。
本書是筆者長期觀察日本社會的變化及多方蒐集日本不動產市場的資訊，加上以台灣人身分在日本買房的經驗所寫成的。本書所建議的是，希望大家能不再以賺取不動產的短期買賣差價來作為投資的目的，而是應該把眼光放遠，要以長期、穩定的房租收入來當作投資的目的才是正道。
愈炒愈高的房價總會有崩盤的一天，到時您的家庭、您的人生規劃都可能會因此受到不良影響。房租收入則是細水長流型的，您只要能在現在這種低價時，到東京擁有幾間小套房，每個月的租金就像是日本人日夜在日本幫您賺錢一樣，足可使您這一生在台灣的生活不虞匱乏。若再加上自己的退休金或國民年金，相信從職場退休時的您，絕對可以過著無憂無慮的第二人生。
本書無意亦無能力探討整個日本的不動產問題，只希望藉由自己的整理及經驗，提供給有興趣在日本，精準地講，是在東京都區部，以長期、穩定的租金收入為目標，投資不動產的朋友一些建議。若有讀者能藉由此書開始注意東京的不動產，甚至開始實際投資並獲得長期、穩定的租金收入的話，將是我萬分的榮幸。

1　日本房價比您想像中便宜很多
相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門以及台灣的凌厲房價漲勢，這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。
當然，一般在東京生活的日本人都還不會認為他們的房價很便宜，每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話，他們多半會嚇一跳，會認為您可能是非常有錢的人。
但是如下表所示，2010 年時首都圈（含東京都、琦玉縣、千葉縣、神奈川縣）的室內實際70 平米（約21 坪）大小的中古大樓（屋齡18年），平均每戶還不到一千萬新台幣。若在台灣，以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話，估計約略是買在新北市的中和區左右。但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質，這種房價對我們而言實在是太便宜了。

因本書建議要在東京都區部以長期、穩定的租金收入為目標，投資中古小套房，故我們就來實際看一下東京都區部中古小套房的狀況。
日本的小套房叫做「ONE ROOM」，顧名思義就是指只有一個房間的房子。但此「ONE ROOM」並非是空曠的一大間，而是有衛浴設備、冷氣、熱水器、廚具、衣櫥、陽台等麻雀雖小，卻五臟俱全的房子。
依照建築的年代不同，房子內的設備也不相同，房子的面積也不相同。一般而言，泡沫經濟時代(1980 年代後半到90 年代初期) 所建的「ONE ROOM」面積較小（16 ～ 20 平米），衛浴設備也多是三點式（馬桶、洗手檯、浴缸同在一間）的。而2000 年後所建的「ONE ROOM」則面積稍大(20 ～ 25 平米)，有網路線及有線電視，衛浴設備也大多流行乾濕分離的樣式。
讀者可能會問：在以上這兩個年代中間的「ONE ROOM」是什麼形態？答案是因正處於泡沫經濟破滅期，所以幾乎沒有人建房子。
目前東京的泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」，價格約為800 ～ 1,000 萬日幣，租金的年毛利率為7 ～ 10％左右。扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後，租金的年淨收入為6 ～ 8％左右。因
取得成本低，故投資報酬率就相對較高。
目前東京的2000 年後所建的「ONE ROOM」價格約為1,200 ～ 1,700 萬日幣，扣掉大樓管理費、修繕公積金、付給租賃管理公司的管理委託費後，租金的年淨收入為5 ～ 6％左右。
請注意，無論租金的年淨收入是屋齡十年左右房子的5 ～ 6％，或是屋齡廿年左右房子的6 ～ 8％，都是基於完全無房客空窗期及房租不會因某種原因下跌而計算出來的。若再加上房客退租時的整理費用(REFORM)，長期穩定的年淨收入還要再降1％，才是我們能安心期待的長期穩定收入。目前台灣有些宣傳投資日本房地產有10％以上利潤的，應該指的都是租金的年毛利率而已，並未精算到未來幾十年的
總支出。
乍看之下似乎是買泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」較有利， 但請不要忘記建築物也是有壽命的，在泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」已經二十年了， 其所能帶來的總收入未必會有2000 年後所建的「ONE ROOM」多，並且泡沫經濟時代所建的「ONE ROOM」可能馬上就要面臨大規模修繕的問題，這項支出也是必須要考慮在內的。
有關東京的中古「ONE ROOM」的價格，讀者可上網站輕鬆查詢。如點選「雅虎日本」中的不動產，就可看到光是東京都就有上萬件「ONE ROOM」可供選擇。當然沒上網做廣告的房子更是不計其數。其中有便宜到不可思議的100 萬日幣以下一間的，這其中的玄機我們將在接下來的內容中慢慢說明。

以上內容節錄自《到東京當房東》徐大潼　著／白象文化出版
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徐大潼
1969年生。建國中學、政治大學法律系畢業。日本名古屋大學國際開發研究所碩士。現住在新北市，已婚，育有一子。小時候就常跟著包租婆的母親到處貼招租紅條、簽租約、收租金及處理賴皮房客的事情，對台灣的房屋租賃情況非常熟悉。在名古屋求學及東京工作時期也對日本的不動產市場有相當多廣泛的研究。2010年開始集中於研究東京的中古小套房，並於東日本大地震後開始實際投資。目前在台灣從事國際貿易的工作，經常往返台灣、大陸、日本三地。

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