◎繼《到東京當房東》，新版增加日本安倍經濟政策後，東京的房產趨勢與數據，並介紹投資熱點、最新現代化租賃管理公司的優惠訊息與服務項目。
◎作者長期往返日本工作，親身操作房產投資實務，經驗傳承不留一手。
◎圖表說明、簡潔易懂，完整KNOW-HOW馬上上手。
◎隨書附贈「新版到東京當房東」武功祕笈DVD。

中古ワンルーム２戸からはじめる
利用台灣房貸2.x %利率，轉購淨利5.x %的東京市中心中古小套房
30歲起建立財務自由的第一步，實現50歲退休還有穩定收入的夢想。

東京小套房購入流程7步驟
Step1仲介聯繫與面談
Step2物件篩選評估
Step3到東京現場看屋或在家用google map線上看屋與附近街景
Step4付訂金簽約
Step5準備戶籍騰本進行翻譯與公正
Step6交屋匯出尾款
Step7開始收租

為何要到東京購屋？
一樣的價錢，台灣只能買到宜蘭礁溪的小套房；
同樣的物件，日本的房租收入是台灣的2.5倍！
房市投資成熟，招租、帶看、收租、修繕、稅……一切流程專人搞定好Easy！
東京人口最多、人口成長率最高，大企業集中，年輕人與外國人紛紛從各地遷入，趨勢持續成長。

為何要買中古One Room？
購置價格較低容易入手｜租金收益穩定｜比定存、債券報酬率高，可代替退休金與人壽保險｜裝修費用低、租金抗下跌，空屋風險低

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1棟10年的公寓大樓，到東京看，會覺得好像只有2～3年新，但到北京，不騙你，你一定覺得有20多年了。北京住宅大樓的外牆會被亂印各式廣告，記得我們小時候台北的公寓房子也是類似情況。在東京，一般住宅大樓沒有常駐管理員，但一樓設有宅急便與洗衣收送箱，送貨人在將貨品放入收送箱後，會將開啟的密碼投入收件人的信箱中。幾乎沒有一間不是窗明几淨，僅能用有沒有廣告信件從信箱溢出來分辨管理好壞。

這是我第一次到東京看套房大樓的感想。在2011年和家人第一次買下新宿線上的小套房之後，才發現台灣有位徐大潼先生寫了一本《到東京當房東》的書，並有幸買到絕版前的最後一本。認識徐先生是人生的一個亮點，他在日本讀完法學碩士並工作了幾年後回到台灣，繼續與日本生意往來多年，連日本星巴克也是他的客戶。數年前他在東京買了套房，寫書為想過去當東京房東的人指點迷津。

選擇日本？
對，全世界就是要選日本。而且就是東京。大家都告訴我們地點是最重要的投資房地產要素，投資分析師還告訴我們更重要投資法則是分散投資。去年，我們和日本兩家大房地產商在台北聚餐，所有日本人都認為台北的房價是泡沫，超出應有價值，導致報酬率下降到2％。還有30公里外的核電廠，有著隨時都可以讓你的資產歸零的風險。如果我決定要到國外當房東了，把我數百萬的財產擺在街頭，我只放心擺在日本。我看到有人選擇美國、加拿大，甚至馬來西亞，我真搞不懂那怎能令人放心，房客下個月不繳房租你打算怎麼處理？

我怎麼選的？
從山手線的最南端品川站往西的下一站是大崎，最著名的是連接大崎車站的Gate City Osaki是一個典型的大型商業空間，B1～4F有很多餐廳與店舖，上面15層樓則是辦公室，這種複合型態是最近幾年的區域商業中心趨勢，在辦公大樓下的大空間給上班族吃飯、喝咖啡的舒適環境，並成為附近居民消費，讀書、散步的廣場。麥當勞、星巴克、超市、藥妝店、書店都不缺，也讓我感覺到，如果能在附近買房子的話，成為每天到車站的必經之路，則夏天有免費冷氣，冬天可以避寒，假日能在這個大空間讀書，就已經是人生的一大享受。

我知道要存到第一間2000萬日幣的房子要花不少時間，變通的方式是多貸一些台灣2.x％的房貸，拿來這兒投資淨報酬5％的套房，還可以享受一點利差。有了房租收入後，你的第二間房會來的快一點。最開始，我就用EXCEL試算了現金流，如果能夠堅持下去，20年內就能存到7間房，有了7間房租收入，往後每1～2年就能再增加一間。不可思議地像複利一樣累積起來。

下次各位要去東京時，記得住住不同的區域，離車站不遠的飯店，例如川崎、吉祥寺、武藏小杉、錦系町，留一天逛逛車站旁的MALL，吃幾家附近餐廳，去超市買隔天的早餐，你就能開始喜歡或不喜歡這些地方或設施，大致會對這個點有明顯的印象。不騙你，幾年前我的必逛行程是新宿高島屋、有樂町Big Camera等等，現在反而喜歡去川崎車站，大崎附近這些點享受小地方的方便。訂不到這些地方而要去住品川GOOS時，就一百個心不甘情不願地，雖然這間Hotel去羽田才是超方便。

若能夠為看過本書的讀者提供些借鏡，就是我最大的快樂了。歡迎大家和我聯絡：
kellylin0619@yahoo.com.tw

1 看到投資東京的廣告了嗎
前幾天經過建國北路，居然發現有兩個到日本置產的廣告「480萬台幣起，8％年報酬率，保證出租8年」。看到這樣的廣告馬上產生兩個感覺。第一個是賣點很清楚，很有吸引力；第二個感覺是，這也是個陷阱，很容易掉進高報酬率的迷思中。

日幣1400萬起就可以買新房子？令人驚豔的便宜，台北市區同樣大小的房子恐怕要將近2倍金額。另外，比起台北市區平均2％的報酬率，大家完全無法抵擋8％的誘惑。而且可以鎖住8年，這對於許多金融機構來說，絕對是夢一般的報酬率，恨不得可以全區買下來。如果金管會允許台灣的銀行投資國外房地產，所有的投資經理應該都可以連拿8年獎金。

不過拿了8年獎金後可能不得不辭職，因為房子一旦沒有出租保證之後，大概全部得斷頭了。

這話怎麼說？
˙1400萬的新房，對比東京市中心平均近3000萬小套房的價格，可以了解是在相當的外圍。打個比喻，內湖是有將近每坪台幣百萬的新房，但東湖近汐止的新房，20多萬一坪亦有所在。
˙1400萬若是抓8％的年報酬率，每月的租金需收到93000日幣。這可以說是山手線圈內離車站5分的走路距離的物件才有的房租，可見是高估。但如果有人保證出租，管他的。
˙可以估計這是假房租。實際住的人才付每月7萬，房屋公司每月多貼2萬給房東。引君入甕的意圖相當明顯。
˙合約必定有可議之處。譬如保證出租，通常會有一段「時間內若租不出去，房屋公司補貼幾成」，這樣的條款。房子還很新，出租或許較容易，一旦舊了，一年恐有二個月空窗期，一旦空窗，房屋公司會要求房東降房租才租得出去，屆時的確租得出去，但房租卻降成了5萬，報酬率含空窗期，恐怕剩3％。
˙保證期一過，房屋因為地點差，也舊了，變成鬼屋的可能性也大增。想賣，門都沒有。內湖山邊的舊公寓好賣嗎？地點之外，還是地點！

好地點在景氣好時總是漲得最多，景氣差的時候跌得最慢。

地點好的地方，即使舊了，還是不會租不出去或賣不掉，是最安全的投資。代價是，報酬率差，因為原始購屋價格高。我們看過太多人出國投資僅強調報酬率，這是最容易失敗的因素。

名古屋、大阪，甚至沖繩的報酬率都好過東京，我還聽過美國的套房投資報酬率超過3成，為什麼不去？ 這些高報酬率其實都是真的，但是有血本無歸的風險，我們投資不動產是希望細水長流，以10年為單位，以養老保本為目地，不是嗎？

2 日本房價比您想像中便宜很多
相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門，以及台灣的凌厲房價漲勢，這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。
當然，一般在東京生活的日本人還是不會認為他們的房價很便宜，每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話，他們多半會嚇一跳，會認為您可能是非常有錢的人。

但是如下表所示，2010年時首都圈（含東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的室內實際70平米（約21坪）大小的中古大樓（屋齡18年），平均每戶還不到一千萬新台幣。若在台灣，以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話，估計約略是買在新北市的中和區左右。但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質，這種房價對我們而言實在是太便宜了。

以上內容節錄自《新版到東京當房東》林志杰◎著／白象文化出版
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林志杰
自任職於萬通票券公司時期開始學習真正的投資，從股票轉移到債券的投資，並自修取得證券分析資格。在台南的不動產投資不斷跌價後，2011年開始和家人轉移到東京，曾經拿到45間物件的LIST，一天半之內看完所挑選出的11個物件，最後也順利從中買到理想的房子。

作者在紐約Syracuse取得電腦工程碩士後，從事資訊業，曾在荷蘭工作。是90年代的熱門樂團鍵盤手與電腦音樂專家。Officepro.com.tw創辦人。有7本電腦、音樂、語文相關著作。