管他「黑心」建商還是「良心」仲介，房地產買賣投資自己要「小心」

二○一一年應出版社邀稿，出版台灣第一本對於仲介業者執行業務過程中，常常與消費者發生的消費糾紛，以所接觸過或親身經歷的真實案例，做了詳細的案例分析，用意在提醒消費者，購買一間屬於自己的房地產是人生奮鬥的目標之一，但卻可能碰到少數不肖業者，以欺瞞隱匿的手法，讓消費者受騙上當，哭訴無門。
這本書一出版立即引起市場熱烈討論，並成為當年最熱銷的房地產書籍，嗣後，立即有其他作者跟進，並以誇張之手法撰寫內容虛擬故事情節，但同樣造成一股銷售熱潮，當時我就在深思，無論是真實案例、虛擬故事，都這樣得到消費者認同，表示消費者在「購買房地產」這件人生重要的事情上是多麼的無助與擔心。
房地產的投資買賣絕對是人生重大決定之一。也因此，如何買賣能安心，投資能放心，是一門非常重要的功課。一個錯誤的選擇，可能造成一輩子辛苦奮鬥的成果，瞬間化為烏有。如果發生消費糾紛，輕則紛擾終日，重則可能官司纏身。所以，房屋買賣投資這門功課，應該是人生必修的重要課題，其中牽涉的問題不可不慎！
房屋買賣投資的過程中，賣方、買方以及業者的微妙三角關係，也就是業者原本應該居於本身專業，提供買賣雙方關於交易的所有細節，以及可能產生的狀況，提出最好的建議。但礙於台灣法令繁瑣，而消費者又鮮少具備法律常識，甚或少數不肖業者，為了本身利益罔顧消費者權益，使用所謂「話術」、「技巧」，使消費者陷入錯誤而造成巨大損失。
雖然我所接觸的不動產業朋友，絕大部分都是兢兢業業誠信經營，但不諱言仍有少數的從業人員，抑或本身專業不足，抑或迫於市場競爭急於成交，抑或為自身利益罔顧消費者權益……不論原因為何，如果遇上這類從業人員，那損失都可能非常慘重。
隨著這幾年房地產景氣翻轉，投資手法及詐騙手法不對推陳出新，因此，不斷有好朋友期待我能隨著房地產法令及投資趨勢，再次重整新的資訊並提供消費者一些寶貴的意見。對於這些好朋友的建議，我一直感到非常猶豫，因為台灣的房地產市場已趨成熟，法規也漸漸完善；再者我也擔心誤導消費者，以為這些從事不動產業的都是吃人不吐骨頭的惡霸，反而不利台灣房地產市場的健全發展。
後來，決定再出版這本書，也是因為近年來法規不斷變動，稅賦制度不斷調整，以及新型態消費糾紛不斷發生，所以應該讓消費者再次了解房地產買賣投資的一些眉眉角角。
因此，我試著以本身長達二十五年的實務經驗，藉由一些實際接觸的案例及周遭朋友的故事，以淺顯易懂的方式，讓消費者用非常輕鬆的方式閱讀，並且以非常簡易的方式，透過故事的分享，來了解如何透視業者的作業技巧及避免讓消費者誤踏法律地雷。
延續我一貫的理念跟主張，我的用意不在譁眾取寵誤導消費者，反而希望藉由這本書的出版，能導正台灣業者長期積非成是的作業習慣，以及慣用「話術」取代專業，「技巧」取代服務的慣性，因而造成消費者累積對業者的疑慮，反而不利房地產業的長期發展。

１．房地產「團購」新商機？小心是精心設計的一場騙局

非常巧合的，當我正在著手編寫這個單元時，新聞媒體剛好就在報導，團購產生了糾紛，有團購成員指控，當初所稱透過團購獲利三成其實是一場騙局，假的。我早就注意到了這個現象，也希望能藉由本書提醒消費者要注意相關權益，結果還是發生了糾紛。
早在幾年前，報章媒體大幅報導中國大陸「溫州幫」挾著龐大資金橫掃數個案場，也藉由團購的力量，以量議價獲得可觀的收益。所以，國內開始悄悄興起一股團購熱。國內團購的模式不外乎幾種，其一，集合有意投資的金主，以量制價向建築工地代銷公司議價，因為國內的代銷業者通常有二種價格，一種叫牌價，一種叫底價，所謂「牌價」就是拿出來給消費者看的，「底價」則是實際成交的價格，實際上只要敢殺價，根本不需要團購就能買到低於牌價的建案，所以平白無故讓主辦者賺取服務費。其二，以集資方式共同購買，這種方式很危險，等於把錢交給別人玩，而且這種模式並沒有得到政府認同，再者，台灣的房地產採登記制，所有權人才有權處分房屋，換言之，你等於是拿錢幫別人買房子，不只賣掉能不能賺到錢是未知數，能不能賣更是掌控在別人手上，你只能變成代宰的肥羊。
其三，這種應該是最惡劣的，名為「投資教學」，實則收取高額會費，等於吸金公司一樣，表面教你怎麼買賣房地產，實則賺滿自己荷包，至於所買的房地產是賺是賠？那是你家的事，跟他一點關係也沒有。為了烘托自己的本事，說明會現場同樣有賺到錢的學員分享，大讚這種方式等於是他的救世主，實則分享的都是早已安排好的樁腳。再者，開始很多以前在房地產界從未聽過的各號傳奇人物開始出現，甚麼投資天王，投資專家，房地產Ａ哥、Ｂ哥紛紛出籠，看得眼花撩亂，如果真是這麼好賺，其實不用集資，這些投資專家三更半夜借錢也要自己投資。

團購風險高，還是看緊自己荷包比較重要

團購可能產生的風險：
可能是滯銷的工地建案，卻被業者過度包裝美化，屆時能否順利脫手是個未知數。
產權移轉或是紅單轉讓權操控在別人手上，自己只能變成付錢等待業者良心的肥羊。
獲利分配不透明也不明確，而且合資者眾，產權處分及脫手時機很難擺平，可能糾紛不斷。
台灣對產權採登記制，其他交易行為幾乎無法保障，萬一產權出了問題，甚至可能吃上官司。

２．漂亮裝潢外表下，潛藏可能致命的危機

我有一位朋友李先生是個公務人員，在二年前買了景美的一間中古屋，當時會看上這個房子是因為仲介公司極力促銷，表示這個區域是台北有名的文教區，附近社區住戶素質很一致，而且那個房子雖然屋齡久一點，但裝潢得像新屋一樣，最主要的是價錢公道，因此朋友一時心動，就買下了這間房子。
一開始住進來也沒甚麼異樣，但是好景不常，就在搬進去這兒了大概一年之後，每逢下雨天就發現天花板有點潮濕，當時打電話問仲介公司，仲介公司推得一乾二淨，說要找前屋主，前屋主則是推三阻四，一下子說這是正常現象，一下子說是已經過了瑕疵擔保期，反正就是擺明了不想處理啦，後來才知道，這個前屋主本身就是個投資客。
沒多久問題更嚴重了，每逢雨天，室內就滴滴答答，嚴重影響生活，朋友苦不堪言，也不知道該找誰負責，就電話請問一位熟識的設計師來處理，設計師告知朋友說這個天花板的材質使用的是矽鎂板或氧化鎂板導致這種問題，我那位朋友當然不知道那個建材名稱的意義。後來我那個朋友逼不得已，只好自己再花一筆錢，把天花板重新換過，才解決了這個困擾的問題。
朋友事後跟我抱怨說，真的沒想到這麼倒楣，其實花錢事小，雖然這筆錢花得很冤枉，但是他最在意的是仲介公司不負責任的態度，有問題不出面處理，推三阻四的，我就告訴他，他的問題算是小的，我看過更多的案例，可不是把天花板換過就好。
投資客買了房子一定會重新裝潢，但為了將本求利，一定是便宜就好。室內設計的裝潢材料不要說屋主搞不清楚，就是設計師也不一定知道，而且在國內沒有嚴格的材料檢驗標準，前一陣子消基會調查發現裝潢用合板可能釋出甲醛，長期接觸會損壞肝臟、腎臟及中樞神經，該商品不止甲醛釋出量超標，合板的製作方法是利用膠水將板材膠合在一起，增加材料厚度及強度，但有些膠合劑會釋放出甲醛，威脅人體健康，甲醛會經呼吸道吸入，造成人體肺功能減弱與皮膚過敏，國際研究機構已將甲醛納入「疑似致癌物」，並在民國九十六年納入強制檢驗項目，但台灣對家具及建材的選用還很陌生，因此受害也不自知。
所以不要看到裝潢漂漂亮亮就急著掏腰包，仔細檢查一下，有些材料即使你不懂，但是把裝潢背後的真面目檢查一下，諸如，插頭是不是有電啦，水管是不是暢通啦，裝潢固定物是不是牢固，櫥櫃背後是不是潮濕，這些都是買房子必須注意的事項。

３．海外不動產投資，台上名嘴口沫橫飛，台下民眾可能投資夢碎

隨著國內房地產市場急凍，國內資金開始往國際市場進軍，可以看到各地一窩蜂開始像嘉年華會式地辦起說明會，找名人名嘴代言，但是其中風險你不得不知。
以現在最熱門的「馬來西亞」而言，發展前景被仲介公司過度美化，完全不提當地對於房地產的消費習慣與台灣完全不同，房價也被炒得太高了。除此之外，在馬來西亞，一般外國人除非擁有工作證，否則是不能貸款的，台灣現在習慣的以貸款買屋在當地是行不通的，但是業者很聰明，拿台灣消費者的現金去當成工程款，自己再向銀行貸款繼續蓋房子，換言之，台灣投資的錢全數入了建商口袋，萬一建商出問題，譬如捲款潛逃案例在馬來西亞其實時有所聞，那台灣投資客的錢鐵定血本無歸。再者，馬來西亞是個「人治」色彩非常濃厚的國家，很多程序要用錢疏通，萬一疏通不了地契拿不到，一切投資就會化為烏有。再拿台灣消費者習慣「跟著捷運走」「跟著重大建設走」，在馬來西亞甚至吉隆坡其實沒那麼明顯感受到增值潛力，尤其在馬來西亞很多地方生活機能並不理想，如果是靠近印度區，還要考慮治安問題，這些都是在台上天花亂墜的名嘴不會說的祕密。
現在更有所謂代理商其實並沒有代理權，透過行銷專家的包裝，把建案過度美化，接著找國內知名仲介公司，透過廣大的仲介加盟通路招攬客戶，以及國際大型宴會廳找名人代言，製造熱鬧的投資氣氛，這樣的SOP流程，最後受害的可能是懷抱投資美夢的消費者。
如果幸運交屋，還有後續的匯差及海外交易所得課稅，也是投資者要考量的投資成本，這絕不是仲介公司所宣稱的單純從租金計算投資報酬率的問題。

以上內容節錄自《房屋買賣不能說的祕密》陳恭奕◎著．白象文化出版
更多精彩內容請見
http://www.pressstore.com.tw/freereading/9789863581345.pdf

陳恭奕

台北市及新北市政府官方聘請不動產消費權益巡迴講師，曾從事房仲業實務長達25年，從基層業務員，歷任店東、店長、不動產消費糾紛調解委員、知名房仲連鎖品牌內訓講師，是房仲業少數具實務及專業講師資格的資深顧問。

更受邀為國立暨南大學常任就業輔導顧問、Cheers就業誌顧問、文化大學講師、國立商業大學推廣中心不動產學院執行長，以及應邀沈春華節目擔任房地產專家特別來賓，以及蘋果日報，中廣電台等報章媒體雜誌專訪。

歷年來已累積超過3000小時的邀約演講，客戶包括台積電、遠見雜誌、自來水公司、行天宮、全家便利商店、等各大公民營機構、學校及上市上櫃公司。

專長課題：不動產消費權益、業務開發行銷技巧、談判策略、經營管理與領導統御、生涯規劃及就業輔導。

邀約／演講／合作：gino5360@gmail.com