作 者:林志杰
類 別:商業理財
出 版:白象文化
出版日期:2014年5月
語 言:繁體中文
I S B N :9789865780906
裝 訂:平裝
定 價:NT$399
狀 態:已下架
2022你所不知的世
世上唯一「穩賺+高利息」項目首度公開,「提高收入+更好人生」的精華,全融合在本書中。
創業名人堂 第三集
書中共收錄30篇台灣創業家的故事,由各領域成功的創業者們現身說法,帶領讀者挖掘各品牌背後的創業歷程。
內容簡介
序 / 導讀
試 閱
作 者
◎繼《到東京當房東》,新版增加日本安倍經濟政策後,東京的房產趨勢與數據,並介紹投資熱點、最新現代化租賃管理公司的優惠訊息與服務項目。
◎作者長期往返日本工作,親身操作房產投資實務,經驗傳承不留一手。
◎圖表說明、簡潔易懂,完整KNOW-HOW馬上上手。
◎隨書附贈「新版到東京當房東」武功祕笈DVD。
中古ワンルーム2戸からはじめる
利用台灣房貸2.x %利率,轉購淨利5.x %的東京市中心中古小套房
30歲起建立財務自由的第一步,實現50歲退休還有穩定收入的夢想。
東京小套房購入流程7步驟
Step1仲介聯繫與面談
Step2物件篩選評估
Step3到東京現場看屋或在家用google map線上看屋與附近街景
Step4付訂金簽約
Step5準備戶籍騰本進行翻譯與公正
Step6交屋匯出尾款
Step7開始收租
為何要到東京購屋?
一樣的價錢,台灣只能買到宜蘭礁溪的小套房;
同樣的物件,日本的房租收入是台灣的2.5倍!
房市投資成熟,招租、帶看、收租、修繕、稅……一切流程專人搞定好Easy!
東京人口最多、人口成長率最高,大企業集中,年輕人與外國人紛紛從各地遷入,趨勢持續成長。
為何要買中古One Room?
購置價格較低容易入手|租金收益穩定|比定存、債券報酬率高,可代替退休金與人壽保險|裝修費用低、租金抗下跌,空屋風險低
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1棟10年的公寓大樓,到東京看,會覺得好像只有2~3年新,但到北京,不騙你,你一定覺得有20多年了。北京住宅大樓的外牆會被亂印各式廣告,記得我們小時候台北的公寓房子也是類似情況。在東京,一般住宅大樓沒有常駐管理員,但一樓設有宅急便與洗衣收送箱,送貨人在將貨品放入收送箱後,會將開啟的密碼投入收件人的信箱中。幾乎沒有一間不是窗明几淨,僅能用有沒有廣告信件從信箱溢出來分辨管理好壞。
這是我第一次到東京看套房大樓的感想。在2011年和家人第一次買下新宿線上的小套房之後,才發現台灣有位徐大潼先生寫了一本《到東京當房東》的書,並有幸買到絕版前的最後一本。認識徐先生是人生的一個亮點,他在日本讀完法學碩士並工作了幾年後回到台灣,繼續與日本生意往來多年,連日本星巴克也是他的客戶。數年前他在東京買了套房,寫書為想過去當東京房東的人指點迷津。
選擇日本?
對,全世界就是要選日本。而且就是東京。大家都告訴我們地點是最重要的投資房地產要素,投資分析師還告訴我們更重要投資法則是分散投資。去年,我們和日本兩家大房地產商在台北聚餐,所有日本人都認為台北的房價是泡沫,超出應有價值,導致報酬率下降到2%。還有30公里外的核電廠,有著隨時都可以讓你的資產歸零的風險。如果我決定要到國外當房東了,把我數百萬的財產擺在街頭,我只放心擺在日本。我看到有人選擇美國、加拿大,甚至馬來西亞,我真搞不懂那怎能令人放心,房客下個月不繳房租你打算怎麼處理?
我怎麼選的?
從山手線的最南端品川站往西的下一站是大崎,最著名的是連接大崎車站的Gate City Osaki是一個典型的大型商業空間,B1~4F有很多餐廳與店舖,上面15層樓則是辦公室,這種複合型態是最近幾年的區域商業中心趨勢,在辦公大樓下的大空間給上班族吃飯、喝咖啡的舒適環境,並成為附近居民消費,讀書、散步的廣場。麥當勞、星巴克、超市、藥妝店、書店都不缺,也讓我感覺到,如果能在附近買房子的話,成為每天到車站的必經之路,則夏天有免費冷氣,冬天可以避寒,假日能在這個大空間讀書,就已經是人生的一大享受。
我知道要存到第一間2000萬日幣的房子要花不少時間,變通的方式是多貸一些台灣2.x%的房貸,拿來這兒投資淨報酬5%的套房,還可以享受一點利差。有了房租收入後,你的第二間房會來的快一點。最開始,我就用EXCEL試算了現金流,如果能夠堅持下去,20年內就能存到7間房,有了7間房租收入,往後每1~2年就能再增加一間。不可思議地像複利一樣累積起來。
下次各位要去東京時,記得住住不同的區域,離車站不遠的飯店,例如川崎、吉祥寺、武藏小杉、錦系町,留一天逛逛車站旁的MALL,吃幾家附近餐廳,去超市買隔天的早餐,你就能開始喜歡或不喜歡這些地方或設施,大致會對這個點有明顯的印象。不騙你,幾年前我的必逛行程是新宿高島屋、有樂町Big Camera等等,現在反而喜歡去川崎車站,大崎附近這些點享受小地方的方便。訂不到這些地方而要去住品川GOOS時,就一百個心不甘情不願地,雖然這間Hotel去羽田才是超方便。
若能夠為看過本書的讀者提供些借鏡,就是我最大的快樂了。歡迎大家和我聯絡:
kellylin0619@yahoo.com.tw
1 看到投資東京的廣告了嗎
前幾天經過建國北路,居然發現有兩個到日本置產的廣告「480萬台幣起,8%年報酬率,保證出租8年」。看到這樣的廣告馬上產生兩個感覺。第一個是賣點很清楚,很有吸引力;第二個感覺是,這也是個陷阱,很容易掉進高報酬率的迷思中。
日幣1400萬起就可以買新房子?令人驚豔的便宜,台北市區同樣大小的房子恐怕要將近2倍金額。另外,比起台北市區平均2%的報酬率,大家完全無法抵擋8%的誘惑。而且可以鎖住8年,這對於許多金融機構來說,絕對是夢一般的報酬率,恨不得可以全區買下來。如果金管會允許台灣的銀行投資國外房地產,所有的投資經理應該都可以連拿8年獎金。
不過拿了8年獎金後可能不得不辭職,因為房子一旦沒有出租保證之後,大概全部得斷頭了。
這話怎麼說?
˙1400萬的新房,對比東京市中心平均近3000萬小套房的價格,可以了解是在相當的外圍。打個比喻,內湖是有將近每坪台幣百萬的新房,但東湖近汐止的新房,20多萬一坪亦有所在。
˙1400萬若是抓8%的年報酬率,每月的租金需收到93000日幣。這可以說是山手線圈內離車站5分的走路距離的物件才有的房租,可見是高估。但如果有人保證出租,管他的。
˙可以估計這是假房租。實際住的人才付每月7萬,房屋公司每月多貼2萬給房東。引君入甕的意圖相當明顯。
˙合約必定有可議之處。譬如保證出租,通常會有一段「時間內若租不出去,房屋公司補貼幾成」,這樣的條款。房子還很新,出租或許較容易,一旦舊了,一年恐有二個月空窗期,一旦空窗,房屋公司會要求房東降房租才租得出去,屆時的確租得出去,但房租卻降成了5萬,報酬率含空窗期,恐怕剩3%。
˙保證期一過,房屋因為地點差,也舊了,變成鬼屋的可能性也大增。想賣,門都沒有。內湖山邊的舊公寓好賣嗎?地點之外,還是地點!
好地點在景氣好時總是漲得最多,景氣差的時候跌得最慢。
地點好的地方,即使舊了,還是不會租不出去或賣不掉,是最安全的投資。代價是,報酬率差,因為原始購屋價格高。我們看過太多人出國投資僅強調報酬率,這是最容易失敗的因素。
名古屋、大阪,甚至沖繩的報酬率都好過東京,我還聽過美國的套房投資報酬率超過3成,為什麼不去? 這些高報酬率其實都是真的,但是有血本無歸的風險,我們投資不動產是希望細水長流,以10年為單位,以養老保本為目地,不是嗎?
2 日本房價比您想像中便宜很多
相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門,以及台灣的凌厲房價漲勢,這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。
當然,一般在東京生活的日本人還是不會認為他們的房價很便宜,每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話,他們多半會嚇一跳,會認為您可能是非常有錢的人。
但是如下表所示,2010年時首都圈(含東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的室內實際70平米(約21坪)大小的中古大樓(屋齡18年),平均每戶還不到一千萬新台幣。若在台灣,以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話,估計約略是買在新北市的中和區左右。但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質,這種房價對我們而言實在是太便宜了。
以上內容節錄自《新版到東京當房東》林志杰◎著/白象文化出版
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林志杰
自任職於萬通票券公司時期開始學習真正的投資,從股票轉移到債券的投資,並自修取得證券分析資格。在台南的不動產投資不斷跌價後,2011年開始和家人轉移到東京,曾經拿到45間物件的LIST,一天半之內看完所挑選出的11個物件,最後也順利從中買到理想的房子。
作者在紐約Syracuse取得電腦工程碩士後,從事資訊業,曾在荷蘭工作。是90年代的熱門樂團鍵盤手與電腦音樂專家。Officepro.com.tw創辦人。有7本電腦、音樂、語文相關著作。